Коммерческое жилье экономкласса  в Москве практически не возводят. Одна из причин заключается в том, что строить дома на дорогой столичной земле не выгодно. Панельные многоэтажки, появляющиеся на окраинах города, в свободную продажу почти не поступают. Московские власти используют их в основном для реализации социальных программ: предоставляют жилье военным, молодым семьям и очередникам. Доминируют на рынке столицы дома бизнес – класса.

           О чем идет речь?

Сегмент жилой недвижимости бизнес-класса по основным характеристикам занимает промежуточное положение между элитным и экономичным жильем. Это объекты, которые по каким – либо показателям не дотягивают до элиты, но в то же время выделяются из проектов экономкласса. Устоявшегося списка показателей принадлежности к тому или иному сегменту нет, и границы между ними довольно размыты. Реалии сегодняшнего рынка требуют новых терминов, позволяющих внести нюансы в описание жилых объектов. Помимо бизнес – класса в употребление вошли понятия «бизнес премиум», «бизнес плюс», «бизнес минус» и другие.

Размытость критериев оценки новостроек Москвы объясняет и расхождение в подсчете объема предложения жилых комплексов бизнес – класса.  Среди основных критериев – местоположение дома, его конструктивные и архитектурные особенности, наличие парковки, придомовой территории, системы централизованного управления и эксплуатации комплекса, качество инженерных сетей, инфраструктура. Исходя из этих показателей дома бизнес класса можно охарактеризовать как:

- монолитно – кирпичные современные постройки, выполненные по индивидуальным проектам;

-  с ярко выраженным, неповторимым архитектурным обликом;

- многоэтажные, насчитывающие несколько сотен квартир;

- объекты высокого качества строительства и  уровня комфорта;

- имеющие благоустроенную придомовую территорию;

- расположенные в престижных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, вблизи парков, лесных массивов и водоемов;

- обеспечивающие жителей машино - местами.

          Месторасположение и инфраструктура

Если раньше жилые объекты бизнес – класса возводили на западе Москвы в пределах ТТК, то теперь их география более обширна. Подобными комплексами застраивают юго – западные, северо – западные, северные и другие районы столицы.

В западном административном округе наиболее активно осваивают Фили – Давыдково, Дорогомилово, Очаково – Матвеевское, Раменки, проспект Вернадского.

Монолитно – кирпичные дома по индивидуальным проектам появляются и  в Нагатино – Садовниках и на Чертановской улице и в Москворечье – Сабурове.

Говоря о местоположения жилых объектов бизнес – класса, они могут находиться в любом районе, за исключением промзон. В том числе и в центре города на так называемых проблемных площадках, не соответствующих требованиям, предъявляемым к элитному жилью с точки зрения видовых характеристик и ближайшего окружения (окна в окна, отсутствие сквера, неоднородный социальный состав и т.п.).

Придомовая благоустроенная территория – важный показатель уровня ЖК, но, к сожалению, не все объекты, позиционируемые в сегменте бизнес – класса, могут похвастаться ее наличием. Иногда двор отсутствует вовсе, если монолитная башня втиснута в квартал старой застройки.

Хорошо оборудованная гостевая парковка тоже повышает статус дома, а уж место для автомобиля в подземном гараже для жителей комплекса бизнес – класса обязательно.

Особенности домов и квартир

Строительная практика привела к достаточно вольной трактовке критериев жилья бизнес – класса. Так, перестали ограничивать этажность (ранее максимум 15 – 17 этажей), сегодня этот показатель сместился в сторону высотности. Дома в 25 – 30 этажей уже не редкость, есть примеры и более высоких зданий.

Число квартир в новых жилых комплексах перевалило за сотни и даже тысячи, хотя еще недавно 150 квартир считалось максимумом. «Количество квартир в доме в среднем составляет от 50 до 300, а в крупных комплексах – 500 и выше. Размеры жилых помещений варьируются от 60 до 150 кв.м в зависимости от числа комнат, высота потолков обычно около трех метров. Жилая площадь занимает от 60 – 70 % общей площади. А на одного проживающего приходится по 21 -40 кв.м.

Для сравнения: при той же комнатности размеры квартир в панельных домах почти в два раза меньше, чем в монолитных. Так, площадь двухкомнатной квартиры в доме эконом класса составляет около 52 кв.м, а в объекте бизнес – класса – 70- 90 кв.м.

Среди инфраструктурных особенностей новостроек эксперты называют систему централизованного кондиционирования. Ее наличие, обязательное для элитной недвижимости, для бизнес -  объектов всего лишь желательно, но повышает уровень комфортности жилья. Если общее кондиционирование отсутствует, то на фасаде должны быть предусмотрены технологические балконы для выносных блоков кондиционеров. Покупая квартиру в ЖК бизнес – класса, граждане вправе рассчитывать на качественные лифты и остекление. А вот видовые характеристики не считаются обязательным условием для данного типа жилья.

             Ценовой диапазон

Ценовая дифференциация объектов бизнес – класса определяется местоположением инфраструктурой комплекса. Огороженная территория, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, подземный паркинг, спортивные сооружения, солярий и салон красоты, магазины, детские  учреждения и школы, собственный автосервис и прочее – все это существенно поднимает цену. Стоимость 1 кв.м в новостройках бизнес – класса варьируется от 5 – 7 до 15 тыс. долларов. Таким образом, покупка квартиры в доме бизнес – класса выливается в значительную сумму. Если учесть, что маленьких квартир, как уже было отмечено, в подобных зданиях не бывает, двушка площадью 90 кв.м обойдется в сумму от 690 тыс. до 1 млн долл. Добавив сюда расходы на Машино – место и ремонт квартиры, которая обычно сдается без чистовой отделки, расходы придется увеличить в два раза. Столь дорогие покупки недоступны большинству граждан, но до недавнего времени они привлекали инвесторов. Теперь, именно эти квартиры, приобретенные с целью сохранения капитала, выйдут на рынок. Желая восполнить дефицит ликвидности, увеличат объем предложения и застройщики. Все это неизбежно должно привести к снижению цен на самую ликвидную и, несмотря на финансовые проблемы, дорожавшую до последнего времени недвижимость.

             Норма или маркетинговый ход

Как известно, большинство домов не только бизнес – класса, но и более дорогих российские строители сдают без отделки. Такая практика отличается от европейской. На Западе популярна продажа квартир, полностью готовых к проживанию. Правда, покупатели там имеют возможность выбрать в строительной компании для своей квартиры все, начиная от плитки и обоев и заканчивая мебелью. У нас такое возможно разве что в домах высшего качественного и ценового сегмента. В настоящее время ряд компаний практикует сдачу квартир с отделкой в домах бизнес – класса. Такая услуга востребована на рынке, так как позволяет сократить сроки заселения в квартиру и экономит не только время, но и деньги (ведь дожидаясь окончания ремонта, будущим собственникам чаще всего приходится оплачивать съемное жилье – тоже, наверное, не типовое). Однако в этом случае стоимость квартиры, конечно же, увеличивается и становится сопоставимой с ценами на вторичном рынке. Появление квартир с отделкой – это продуманный маркетинговый ход, дающий компаниям конкурентные преимущества.

Вместе с тем это требует дополнительных затрат. Отделка квартир ведет к увеличению стоимости проекта и срока его реализации. Застройщик увеличивает риск невозможности реализации объектов или значительного увеличения срока их экспозиции: слишком различны вкусы взыскательных покупателей в отношении планировки и ремонта (это в первую очередь касается сегмента элит). Однако в течение последнего года спрос стал смещаться в сторону европейской модели, то есть в сторону квартир с минимально либо полностью выполненной отделкой или хотя бы качественно подготовленных под чистовую отделку. А значит, стало больше и таких предложений. Хотя продажи квартир с отделкой, по данным риэлторов, идут медленнее. Покупатели не готовы сразу оплачивать не только квартиру, но и ремонт.

Со временем мы придем к европейской практике продажи готовых квартир, но пока недвижимость на рынке дорогая и к тому же наблюдается ее дефицит, следовательно, застройщикам можно обойтись и без этого.

«Недвижимость и цены» № 40