Определенную долю рынка жилья составляютквартиры, приобретенные в новостройках.Спрос на них, несмотря на высокие цены, есть всегда.Особенно на те квартиры, которые расположены  в домах, сданных в эксплуатацию.

         Какой резон собственнику квартиры в новостройке продавать ее ? Прежде всего у него могли измениться жизненные обстоятельства. Строительство дома – процесс долгий, за это время в жизни собственника может многое сложиться по – другому, и окажется, что квартира ему больше не нужна. Или нужна, но другой площади или в другом районе.

Бывает, что за время строительства кардинально меняется социальный статус владельца . Например, теперь ему нужна квартира принципиально другого уровня, более престижная.

Случается так, что собственники не могут объект освоить. Дело в том, что сегодня квартиры в новостройках продают в подавляющем большинстве без отделки. В лучшем случае в квартире есть только стены (панельные дома), в худшем – нет и этого («монолиты»). Для обустройства жилья требуются значительные средства. Если их не хватает, то нередко хозяин одновременно с поиском покупателя подыскивает жилье подешевле в другой новостройке или на вторичном рынке, но уже с отделкой.

Кроме того, покупателям может быть предложена «взаимозачетная» квартира. Известно, что на строительном рынке до сих пор процветает бартер. Например, поставщику сантехники для целого дома (или нескольких домов) в качестве оплаты дают не деньги, а квартиру. Новый владелец такой объект, скорее всего, продаст, причем после окончания строительства, по максимально выгодной цене.

Продавцы – инвесторы

       Приведенные выше причины – далеко не главные. Основная масса тех, кто продает квартиры в новостройках, - частные инвесторы. Эти люди приобретают недвижимость на самых ранних этапах строительства («на котловане», как говорят профессиональные участники рынка), дожидаются завершения работ и продают ее. Такое вложение денег – реальный способ не только защитить сбережения от инфляции, но и приумножить их. Если человек обладает «свободными» или кредитными средствами, то, приобретая квартиру в новом доме, он может не только улучшить свое материальное положение в дальнейшем, продав ее через несколько лет, но и обеспечить жильем лучшего качества своих детей путем нескольких продаж – покупок жилья».

Напрашивается вопрос: «А сколько можно заработать таким образом?»
Точного ответа на него, к сожалению, никто не даст: дом строят долго, и экономическая ситуация за этот период может несколько раз поменяться. Можно, конечно, подсчитать, сколько заработали люди, вложившие деньги в новостройки в 2005 году и реализовавшие их сейчас. Однако гарантировать, что те, кто купит квартиры сегодня, получат через три года сравнимую доходность, никак нельзя.

Были времена, когда эти операции приносили до 300 % за два – три года, то есть 100 – 150 % годовых. Сейчас, конечно, ситуация иная: и застройщики с самого начала выставляют максимальные цены, и рынок перегрет, нет на нем бурного роста цен. Заработать по – прежнему можно, но для этого придется грамотно выбирать объект для инвестирования. А доходность окажется до 20 % годовых, не больше. Заметим, что эта цифра все равно превышает банковский депозит (не выше 12 %), к тому же рынок недвижимости циклический: после остановки роста цен, которая наблюдается сегодня, на нем традиционно случаются подъемы.

Что касается вопроса о том, в какие объекты лучше всего инвестировать, то здесь наши эксперты были единодушны: в небольшие. Маленькие квартиры дешевле, поэтому спрос на них всегда выше. В бизнес-классе это квартиры площадью до 100 кв.м в современных жилых комплексах. Советуем обратить внимание на новостройки экономкласса: их строят все меньше и меньше при неослабевающем спросе. Эксперты приводят достаточно простой и эффективный критерий оценки перспективности объекта для инвестирования: если цена новостройки существенно ниже стоимости аналогичных уже возведенных объектов – значит, тут есть потенциал роста.

Так или иначе, но количество частных инвесторов среди покупателей квартир в московских новостройках сократилось, хотя остается заметным. В прежние годы оно достигало на некоторых объектах до 70 %, сегодня стабильно держится на уровне 10 – 15 %. Следовательно, есть люди, для которых эффективность вложения в недвижимость очевидна. 

Ремонтировать будем?

            Новостройки в основном сдают в эксплуатацию в состоянии «голого бетона». Делают ли частные инвесторы ремонт в квартирах или предпочитают продавать их без отделки?

При сегодняшних реалиях рынка ремонт невыгоден. Он окупается в лучшем случае наполовину. Например, если имеется квартира ценой, скажем, 200 тыс.руб. за 1 кв.м, то, вложив в ее отделку по 20 тыс. за квадрат, мы сможем продать ее только по 210 тыс. за 1 кв.м. Таким образом, 10 тыс.руб. с 1 кв. м составят прямые убытки – естественно, частные инвесторы оставляют все как есть.

Конечно, объект с отделкой выглядит привлекательнее. Чтобы показать все преимущества потенциальному покупателю, нужно, чтобы этот человек как минимум оказался у вас в квартире. Но сегодня главным приоритетом покупателей при выборе жилья является его стоимость – узнав, что назначенная вами цена выше средней, человек просто не поедет смотреть квартиру.

Несколько иные правила в дорогих сегментах: бизнес и элит. Эти объекты стоит ремонтировать, но только при наличии грамотного, продуманного дизайн – проекта и работ надлежащего качества. В противном случае велика вероятность, что усилия и деньги будут потрачены зря.

Однако определенный процент отремонтированных квартир на рынке есть, причем во всех классах.. Квартиру с отделкой предлагают уже упоминавшиеся «случайные» продавцы – те, кто изначально не хотел реализовывать недвижимость, но потом изменил свои планы. Кроме того, в новых домах обычно создают NC:? И некоторые из них задают собственникам квартир жесткие рамки: к такому-то сроку квартира должна быть отремонтирована. Резоны понятны: чтобы можно было привести в порядок входную группу дома, не беспокоить других жильцов. Если собственник подписал такое обязательство и видит, что не успевает перепродать квартиру к назначенному сроку, ему приходится ее отделывать.

Покупатели

           То, что для продавца (инвестора) – прибыль, для покупателя является дополнительными денежными тратами. Та самая «доходность в 20 % годовых», о которой мы говорили выше  -  прямые потери для приобретателей. Тем не менее находится немало людей, покупающих квартиры именно в готовых новостройках. Почему?

Главный резон для них – меньшие риски. Дом уже построен, даже если сама квартира без отделки, в готовом доме будущий владелец может оценить вид из окон, состояние подъезда и т.д. Если же куплена квартира в незавершенной новостройке, есть вероятность, что поменяется инвестор, процедура оформления документов по разным причинам затянется. Случаются также двойные продажи – когда одну квартиру продают двум покупателям или даже более, и непонятно, как потом выходить из этой ситуации. Когда же сделка вторичная, вся технология и документооборот осуществляется по схемам, отработанным годами.

Есть  и еще несколько доводов. В полностью готовом и оформленном доме можно зарегистрироваться по месту жительства («прописаться»), и этот факт существенно облегчает жизнь. Готовую квартиру разрешат продать тем, у кого в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. На такие сделки обязательно надо получить согласие органов опеки, а они крайне подозрительно относятся к незавершенным новостройкам- слишком много было скандалов, связанных с тем, что квартира в итоге так и не была достроена. Наконец, на приобретение готового жилья охотнее дают ипотечные  кредиты банки – с их точки зрения это куда более материальный предмет залога, чем документ, позиционируемый как «право требования». Бывает и так, что человеку просто нужна квартира в данном районе. А иных предложений, кроме как на вторичном рынке нет, и в обозримом будущем жилье здесь строить не будут. Значит, приходится покупать то, что есть, иногда сильно при этом переплачивая.

Инвестирование в новостройки, конечно, сегодня менее популярно, чем три – четыре года назад, когда и доходность была выше, и желающих поучаствовать в этом бизнесе было больше. Но спрос все равно есть и по оценкам наших экспертов, будет всегда. Инвестирование в недвижимость позволяет как минимум сберечь деньги от инфляции, а то и получить доход, значительно превышающий банковский депозит. Соответственно, всегда найдутся люди, предпочитающие инвестировать именно в квартиры, а потом перепродавать их.

«Недвижимость и цены» №38